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【案例标题】上诉人银川八亿时空网络科技有限公司因与被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司、原审被告马云龙房屋租赁合同纠纷一案
【发文文号】(2011)银民终字第340号
【审判法院】银川市中级人民法院
【审判日期】2011-5-25

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上诉人银川八亿时空网络科技有限公司因与被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司、原审被告马云龙房屋租赁合同纠纷一案

银川市中级人民法院 (2011)银民终字第340号

2011-5-25

  上诉人(原审被告)银川八亿时空网络科技有限公司,住×××
  法定代表人马云龙,该公司总经理。
  委托代理人程德智,北京市中银(银川)律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)中房集团银川房地产开发有限责任公司(现变更为“宁夏中房实业集团股份有限公司”),住×××
  法定代表人方陆,该公司总经理。
  委托代理人杨朝伟,男,×年×月×日出生,×民族,银川中房商贸物业服务有限公司总经理,住×××。
  委托代理人刘颖,于咏梅律师事务所律师,原审被告马云龙,男,×年×月×日出生,×民族,银川八亿时空网络科技有限公司总经理,住×××。
  上诉人银川八亿时空网络科技有限公司因与被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司、原审被告马云龙房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2010)兴民初字第4129号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2011年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人银川八亿时空网络科技有限公司的委托代理人程德智、被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司的委托代理人刘颖、杨朝伟到庭参加了诉讼。原审被告马云龙经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
  原审法院查明,2006年4月20日,被告马云龙与原告签订《房屋租赁合同》,约定由马云龙承租中房公司位于银川市兴庆区南门家友广场1号楼三、四层,用途为商业;租赁期五年,自2006年4月20日起至2011年6月20日止,租金为每年460000元,每三个月交纳一次;合同生效后,马云龙应向原告交纳第一期租金115000元,以后于每期开始前5日提前交纳下一期租金;如马云龙迟延支付租金,每逾期一天,除交纳相应租金外,还应向原告支付日租金额1.5倍的违约金,逾期超过30天的,原告可从保证金中直接扣除租金及相应的违约金,并有权解除合同。2006年5月26日经工商注册成立了被告八亿时空公司,马云龙为该公司的法定代表人,所租赁房屋由八亿时空公司经营使用。2006年4月至2007年6月,二被告共向原告交纳截止2007年3月9日的租金327111.5元。其后因二被告拖欠租金,本案原告诉至法院,要求本案二被告支付租金及违约金共420388.5元。银川市中级人民法院于2008年7月24日以(2008)银民初字第15号《民事判决书》判决本案二被告支付本案原告房屋租金217733.1元(自2007年3月9日至2007年12月22日)。后经二审,宁夏回族自治区高级人民法院以(2008)宁民终字第132号《民事判决书》维持了原判。其后被告八亿时空公司交付原告租金至2010年3月19日,原告给八亿时空公司开具了发票。后因被告未支付2010年3月20日之后的租金,原告诉至法院。要求解除原告与被告马云龙签订的《房屋租赁合同》;二被告支付所欠租金230000元、违约金230000元(460000元÷365天×1.5×120天),合计460000元;本案诉讼费由被告承担。 庭审中,原告认可合同签订后,被告马云龙给原告交纳了保证金70000元。法院向张小雷进行了调查,张小雷称其曾经于2009年11月经营过八亿时空公司,后于2010年5月退出。
  原审法院认为,原告与被告马云龙签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示,且不违反法律规定,属有效合同,双方均应按照合同约定履行各自的义务。马云龙与原告签订房屋租赁合同并交纳了部分房租,被告八亿时空公司实际使用该房屋亦交纳了部分租赁费用,故八亿时空公司与马云龙均为房屋承租方,应当共同承担承租方的民事责任。马云龙称张小雷是八亿时空公司的实际经营者,但张小雷并不是与原告形成书面或事实上房屋租赁合同的相对方,故对马云龙认为应由张小雷承担责任的主张法院不予支持。原告与被告马云龙在房屋租赁合同中约定,逾期支付房租超过30天的,原告即有权解除合同。现二被告自2010年3月20日起至今已逾7个月未支付租金,符合合同约定的解除条件,该房屋租赁合同应予解除,对原告的此项诉讼请求予以支持。原告要求二被告按照合同约定的租金标准支付自2010年3月20日起6个月的租金230000元,不违反合同约定,予以支持。被告未按房屋租赁合同约定的期限支付房租,还应当支付违约金。但原告主张的违约金过分高于因被告违约给原告造成的损失,故法院酌情减少至100000元。马云龙已支付的70000元保证金应从中扣除。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定,判决:一、解除原告中房集团银川房地产开发有限责任公司与被告马云龙于2006年4月20日就银川市兴庆区南门家友广场l号楼三、四层签订的《房屋租赁合同》;二、被告银川八亿时空网络科技有限公司、马云龙于本判决生效之日起十五日内支付原告中房集团银川房地产开发有限责任公司银川市兴庆区南门家友广场1号楼三、四层自2010年3月20日起至2010年9月19日止的房屋租金230000元及违约金100000元,共计330000元,扣除马云龙已支付的70000元保证金后为260000元。案件受理费8300元,由原告承担3569元,二被告承担4731元。
  宣判后,银川八亿时空网络科技有限公司不服,上诉称:上诉人租赁被上诉人房屋经营电子娱乐,但由于政府曾要求该行业停业整顿致上诉人有三个月无法经营,故涉案合同履行过程中有情势变更的情形,被上诉人应该减免三个月租赁费用;根据双方合同约定,上诉人只向被上诉人支付租赁费,但被上诉人在收取租赁费后没有给上诉人开具租赁费收据,而是开具了采暖费票据;原审认定的违约金过高;由于存在情势变更及被上诉人也有过错,故被上诉人无权单方解除合同,原审判令解除合同无法律依据。综上,请求依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审。 二审庭审中,上诉人提交了三组证据(均为复印件):一是加盖有“银川市公安局兴庆区分局刑事警察大队”公章的《证明》一份,欲证明由于政府相关部门开展专项整治工作致上诉人有三个月无法营业故应减免这期间的租赁费;二是缴纳采暖费的票据10张金额计71665元,欲证明该费用应该是上诉人给被上诉人所交租金;三是发票一张,证明2010年6月4日上诉人还交纳了租赁费19167元。被上诉人认可证据三确为上诉人所交租赁费,可以从中房公司起诉要求上诉人支付的租赁费中扣除,但对证据一、二均不予认可。
  二审中,被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司提交了宁夏工商行政管理局出具的《企业变更信息》一份,证明该公司名称于2011年1月12日变更为“宁夏中房实业集团股份有限公司”。
  本院认为,上诉人称双方合同履行过程中有情势变更的情形,被上诉人应减免其三个月租赁费用,但其提交的证据不能证明其主张;二审经核实,上诉人与被上诉人双方约定的是上诉人直接向供热企业交费,不存在被上诉人在收取租赁费后给上诉人开具采暖费票据的事实;被上诉人欠缴租赁费的事实存在,而双方在合同中对欠缴租赁费的违约责任承担方式也有明确约定,故原审判令解除合同并由上诉人支付租赁费及违约金并无不当。关于欠交租赁费的具体数额,因二审中上诉人提交了2010年6月4日交纳租赁费19167元的发票一张,被上诉人认可确已收取了该笔租赁费,故被上诉人原审所诉要求上诉人支付的租赁费数额中应减去该19167元,实际应为210833元(230000-19167)。原审适用法律正确,但对上诉人欠交租赁费数额认定不当,应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款(三)项、第一百五十八条之规定,判决如下:
  一、维持银川市兴庆区人民法院(2010)兴民初字第4129号民事判决第一项;
  二、撤销银川市兴庆区人民法院(2010)兴民初字第4129号民事判决第二项;
  三、上诉人银川八亿时空网络科技有限公司、原审被告马云龙于本判决生效之日起十五日内支付给被上诉人中房集团银川房地产开发有限责任公司(宁夏中房实业集团股份有限公司)银川市兴庆区南门家友广场1号楼三、四层自2010年3月20日起至2010年9月19日止的房屋租金210833元及违约金100000元,共计310833元,扣除马云龙已支付的70000元保证金后为240833元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费8300元,由中房集团银川房地产开发有限责任公司(宁夏中房实业集团股份有限公司)承担3569元,银川八亿时空网络科技有限公司、马云龙承担4731元;二审案件受理费8300元,由银川八亿时空网络科技有限公司承担7470元,中房集团银川房地产开发有限责任公司(宁夏中房实业集团股份有限公司)负担830元。
  本判决为终审判决。

审 判 长 周 志 胜
审 判 员 盛 维 萍
审 判 员 马 慧 琴
二0一一年五月二十五日
书 记 员 王 灵 娟

附:相关法律条文

  《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条 被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
  第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:…(三)原判决认定事实错误,或者原判决认定事实不清,证据不足,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
  第一百五十八条 第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。
  第十四条 人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。



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