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【案例标题】居某某与中信泰富(上海)物业管理有限公司、王某某物业服务合同纠纷一案
【发文文号】(2011)沪二中民二(民)终字第884号
【审判法院】上海市第二中级人民法院

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居某某与中信泰富(上海)物业管理有限公司、王某某物业服务合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院 (2011)沪二中民二(民)终字第884号

  上诉人(原审被告、反诉原告)居某某。
  委托代理人雷振清,上海市德尚律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司。
  法定代表人凌某某,董事长。
  委托代理人张某某,员工。
  委托代理人李立,上海腾信律师事务所律师。
  原审被告王某某。
  委托代理人居某某。
  上诉人居某某因物业服务合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2010)黄民四(民)初字第456号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人居某某(暨原审被告王某某的委托代理人)及其委托代理人雷振清、被上诉人中信泰富(上海)物业管理有限公司(以下简称中信泰富物业公司)的委托代理人李立、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明: 本市西藏南路688弄5号402室房屋的产权人为居某某、王某某。2006年6月,中信泰富物业公司受上海老西门新苑置业有限公司委托,中信泰富物业公司对居某某、王某某居住的物业进行前期物业管理,委托管理期限为:自2006年6月1日起至2008年5月31日止。该合同第七条约定,中信泰富物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用:物业管理费为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.04元;共用部位、共用设施设备运行费、保养、维修费用为每月每平方米0.66元;清洁费每月每平方米0.18元;绿化费每月每平方米0.02元;保安费每月每平方米1.09元,其它每月每平方米0.51元,共计应收取3.50元。合同第十条约定:“对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的,乙方(即中信泰富物业公司)可从逾期之日按应缴费用日千分之三加收滞纳金。”居某某、王某某每月应交的物业管理费为569.20元。2006年11月至2006年12月,居某某、王某某未支付物业管理费。2008年10月,中信泰富物业公司向居某某、王某某发出催讨物业管理费的函件。2010年4月14日,中信泰富物业公司诉至法院要求居某某、王某某承担2006年11月至2006年12月的物业管理费共计1,138.40元,并支付滞纳金261.60元(按日万分之二点一计算)。
  原审审理中,居某某提起反诉,其认为中信泰富物业公司擅自提高每平方米物业管理费1元,且管理未到位,致使其多交物业费6,504.80元。故要求中信泰富物业公司返还上述费用。
  原审法院认为,公民、法人的合法民事权益受法律保护。中信泰富物业公司作为本市房屋的物业管理单位,已按照其签订的《前期物业管理服务合同》履行了物业管理职责,居某某、王某某作为该小区的业主理应按照该约定向中信泰富物业公司支付相应的物业管理费。因居某某、王某某拖欠物业管理费的事实存在,中信泰富物业公司要求居某某、王某某承担滞纳金的理由亦成立,故居某某、王某某还应按约定支付滞纳金。至于诉讼时效,中信泰富物业公司对居某某、王某某所欠的物业管理费进行了催讨,居某某、王某某抗辩理由不成立。居某某、王某某称中信泰富物业公司违反合同擅自提高物业管理费未提供证据,居某某、王某某主张返回多收物业费缺乏事实依据。据此,原审法院判决如下:一、居某某、王某某应于判决生效后十日内支付中信泰富(上海)物业管理有限公司自2006年11月至2006年12月的物业服务费1,138.40元。二、居某某、王某某应于判决生效后十日内支付中信泰富(上海)物业管理有限公司滞纳金261.60元。三、居某某要求中信泰富(上海)物业管理有限公司返还物业管理费6,504.80元的诉讼请求,不予支持。
  原审法院判决后,居某某不服,向本院提起上诉称:1、居某某购房时得到开发商口头答复,物业管理费的收费标准是每月每平方米2.5元。由于房价上涨,交房时,开发商以是否要房要胁,己方只能暂按每月每平方米3.5元的标准缴纳物业费;2、每月每平方米3.5元的标准已经超过上海市物业管理收费办法规定的最高收费标准,应经行业协会组织论证,再报物价部门确认。原审中中信泰富物业公司未提供上述材料,故其无权以该标准收取物业费;3、小区没有售楼广告中所称的雕塑等相关设备,中信泰富物业公司提供的物业服务也不符合质价相符的原则。综上,请求二审法院改判驳回中信泰富物业公司在原审中的诉讼请求,支持居某某的反诉请求。
  被上诉人中信泰富物业公司辩称:1、中信泰富物业公司从未答复居某某物业标准可按每月每平方2.5元标准收费,中信泰富物业公司主张物业管理费以每月每平方米3.5元标准收取得到过居某某的签字确认;2、中信泰富物业公司对居某某、王某某居住的物业进行物业管理是以酬金制确定物业服务费用的,公司收费标准是经过相关部门的论证,并报物价部门。由于并非以包干制来确定物业服务费用,故物价部门只收取论证文件备案而不进行审核;3、小区内虽没有相关雕塑等设备但并不影响中信泰富物业公司收取物业管理费,广告提及的相关设备是开发商说明的,与物业公司无关。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  原审被告王某某述称:同意上诉人居某某的意见。
  本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。
  本院认为,上诉人居某某所称是受房屋开发商要胁才暂且以每月每平方米3.5元的标准缴纳物业管理费,然该观点并无相关证据佐证,且其亲自签收了载明收费标准的《业主临时公约实施细则》,多年来居某某一直以每月每平方米3.5元的标准缴纳物业管理费,其所欠付的仅是本案中信泰富物业公司诉请的2006年11月至12月的物业管理费。鉴于上诉人本人认可中信泰富物业公司是以酬金制的形式确定物业服务费用,其提供相关论证报告上也能反映中信泰富物业公司所管理的老西门新苑(一期)符合酬金制计费方式的基本条件,物业服务收费按前期物业服务合同的约定预收,故在没有证据证明中信泰富物业公司物业服务不符合前期物业服务合同的约定的情况下,居某某、王某某应按约缴纳物业管理费。原审法院对中信泰富物业公司的诉讼请求予以支持,未支持居某某的反诉请求并无不当。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  本案二审案件受理费人民币75元,由上诉人居某某承担。
  本判决系终审判决

审 判 长 韩峰

  审 判 员  ?毨W曜

代理审判员 刘建颖
书 记 员 何倩



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