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【案例标题】上海某某物业管理有限公司诉孙某某物业服务合同纠纷案
【发文文号】(2011)松民一(民)初字第3355号
【审判法院】上海市松江区人民法院

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上海某某物业管理有限公司诉孙某某物业服务合同纠纷案

上海市松江区人民法院 (2011)松民一(民)初字第3355号

  原告上海某某物业管理有限公司,住×××
  法定代表人宋某某,经理。
  委托代理人肖某某,男,上海某某物业管理有限公司工作。
  被告孙某某,男,×年×月×日出生,×民族,户籍所在地黑龙江省,现住×××。
  原告上海某某物业管理有限公司诉被告孙某某物业服务合同纠纷一案,本院于2011年5月26日受理后,依法适用简易程序,于2011年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖某某,被告孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
  原告上海某某物业管理有限公司诉称:被告于2007年9月12日与案外人上海某某置业有限公司就沪松公路某弄某支弄某号某室住房,签订了《上海市商品房出售合同》,合同第二十四条约定,由原告承担物业管理,合同附件五约定物业费的收费标准。被告于2007年9月入住该房,因被告拖欠数月物业费,原告多次催讨无果,故提起诉讼要求被告支付自2009年1月至2011年3月的物业管理费人民币(以下币种同)3,858.30元并支付滞纳金468.80元。在诉讼过程中,原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。
  被告孙某某辩称:房屋存在渗水现象、外墙有裂缝、小区电梯经常损坏、楼道堆放杂物严重、小区治安不好,被告家中电动车、摩托车被盗、可视对讲电话不能使用,被告认为小区管理不到位,被告没有享受到应有的服务,故不同意原告的诉讼请求。
  经审理查明:原告与案外人上海某某置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》,该合同约定案外人将座落于上海市沪松公路某弄委托原告进行物业管理,管理期限为自第一套住宅交付使用之日起至业主大会成立并与所委托的物业管理单位签定物业管理服务合同为止。2006年7月25日经上海市松江区物价局审核,该小区的物业管理费收费标准为多层每月每平方米0.95元,高层每月每平方米1.35元。
  被告系上海市松江区泗泾镇沪松公路某弄某支弄某号某室房屋的业主,该房屋为高层,房屋的建筑面积为105.82平方米。被告于2007年10月取得房屋产权。被告未交纳2009年1月至2011年3月的物业管理费。
  另查明,小区尚未成立业主委员会。
  以上事实,由原告提供的前期物业管理服务合同、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据证明,本院予以确认。
  本院认为:前期物业管理,是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉物业管理服务,系小区成立业主委员会之前,由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务,故属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用,应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告主张的物业费标准系经物价局核准的收费标准,本院对此予以确认。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业,在提供了物业管理服务后,被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则,向原告履行支付物业管理费的义务,但原告计算有误,应为3,857.14元,本院予以调整。
  对于被告在辩称意见中提及的房屋渗水、外墙有裂缝、电梯损坏、可视电话问题,属房屋质量问题,被告应寻找正当的法律途径解决问题;小区内电动车遗失,被告应当向侵权人主张权利;小区内堆放杂物,属公共管理的问题,被告应当在小区业委会成立后,与物业公司协商解决。以上均不能成为被告拒付物业管理费的抗辩事由。
  诉讼中,原告自愿放弃要求被告承担逾期付款的滞纳金的诉讼请求,并无不当,本院予以准许。
  依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定,判决如下:
  被告孙某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司2009年1月至2011年3月的物业管理费3,857.14元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费50元,减半收取计25元,由被告孙某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员 姚蕾
书 记 员 王艳萍



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