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【案例标题】汪某某、郭某某与徐某某房屋买卖合同纠纷一案
【发文文号】(2011)沪二中民二(民)终字第749号
【审判法院】上海市第二中级人民法院

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汪某某、郭某某与徐某某房屋买卖合同纠纷一案

上海市第二中级人民法院 (2011)沪二中民二(民)终字第749号

  上诉人(原审被告、反诉原告)汪某某。
  委托代理人郭某某。
  上诉人(原审被告、反诉原告)郭某某。
  委托代理人章某某。
  委托代理人周某。
  被上诉人(原审原告、反诉被告)徐某某。
  委托代理人王芳荣,上海市宏仑宇君律师事务所律师。
  上诉人汪某某、郭某某因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2009)黄民四(民)初字第1005号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人郭某某(暨上诉人汪某某的委托代理人)的委托代理人章某某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明,2007年12月13日,郭某某作为汪某某的代理人与徐某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定徐某某以人民币(以下未特别释明的币种均为人民币)445万元的价格购买汪某某名下的位于上海市西藏南路688弄某号2501室的房产。在合同第九条约定,徐某某未按本合同约定期限付款的,双方同意按下列第(三)款内容处理,即每逾期壹日,徐某某应向汪某某支付总房价款的万分之三作为违约金,逾期超过15个工作日,汪某某可单方面解除本合同,同时徐某某应向汪某某支付总房价款的20%作为违约金,但汪某某应于解除合同后七个工作日内退还徐某某除违约金外已支付的房款;合同第十条约定,汪某某未按本合同第四条约定期限交接房地产的,徐某某、汪某某双方同意按下列第(三)款内容处理,即每逾期壹日,汪某某应向徐某某支付总房价款的万分之三作为违约金,逾期超过15个工作日,徐某某可单方面解除本合同,汪某某应在接到书面通知之日起七个工作日内退还徐某某已支付的房款,并向徐某某支付总房价款的20%作为违约金;合同补充条款第1条约定,徐某某、汪某某双方须于签约后15个工作日内备齐相关资料向上海市公证处申请本合同公证;第10条约定,徐某某、汪某某双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务,则汪某某应按本合同第十条第三款之约定的违约金比例承担违约责任,徐某某应按本合同第九条第三款之约定的违约金比例承担违约责任;合同附件三“付款协议”中约定“1、徐某某于签约当日直接支付汪某某定金50,000元,该笔定金待徐某某、汪某某双方签署买卖合同后自动转为购房款。2、徐某某于2007年12月30日前支付汪某某部分房款600,000元整。(注:且汪某某受托人出具产权人出售该房屋的委托公证书原件后,徐某某再将该笔款项支付汪某某。)”等。合同签订的当日,徐某某、汪某某双方至上海市公证处(现更名为上海市东方公证处)准备办理《上海市房地产买卖合同》公证手续,在编号为38672的汪某某的公证受理通知单中提示,需要汪某某补交委托书原件。但之后徐某某、汪某某双方的上述买卖合同并未得到公证。徐某某先后于签约当日、2008年1月30日、2月19日、3月18日及4月8日向郭某某支付共计49万元(其中2008年3月18日徐某某支付港币152,850元,折合14万元);2008年4月2日徐某某以“上海百仕辰文化传播发展有限公司”出具了金额为105万元的支票,但又告知汪某某不要兑现。2008年5月16日通过郭某某返还给徐某某6万元。
  原审法院另查明,汪某某名下的上海市西藏南路688弄某号2501室的房屋已于2008年4月25日经郭某某代理与案外人李甲、李乙、李丙签订了《上海市房地产买卖合同》,并于同年4月28日经上海市徐汇区公证处进行了公证,该房产亦于2008年6月2日经审核过户。汪某某于2007年12月17日办理了委托郭某某出售其名下的房地产的《委托书》等认证文件。该组文件的原件现存于上海市黄浦区房地产交易中心。
  2009年10月,徐某某以汪某某一房二卖、构成违约为由提起诉讼,请求判令汪某某返还徐某某43万元、支付房款总价20%的违约金计89万元,判令郭某某对汪某某的给付义务承担连带责任。汪某某、郭某某以徐某某未按时支付房款违约为由,提起反诉,请求判令汪某某单方面解除与徐某某的《上海市房地产买卖合同》有效、判令徐某某支付汪某某违约金89万元、判令徐某某支付汪某某经济损失34,500元及律师费18,000元。
  原审法院经审理后认为,双方尽管签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》,但因汪某某系外籍人士、且不在中国境内,还需办理买卖合同的公证手续,根据公证处的要求,汪某某应当提交委托书原件,但汪某某没有证据证明已经向公证处提交了委托书原件,导致双方的买卖合同未得到公证,汪某某存有责任。关于汪某某是否依约向徐某某出示《委托书》原件一节,郭某某提供的关于通过E-mail向徐某某出示了上述文件的证据,尚不充分;但徐某某一方面主张汪某某出示委托书原件,一方面却在向汪某某支付房款,在付款未成的情况下又称未具备付款要求,言行不一,且不能排除徐某某首先看过《委托书》原件的可能,对此,徐某某在履行合同过程中亦有一定责任。关于汪某某的确认其单方面解除与徐某某的《上海市房地产买卖合同》有效的反诉请求,由于汪某某系在与徐某某签订网上备案合同三个月后将其名下的房屋再转售案外人,其行为符合目前的交易规则,因此,无需再由法院对其行为予以确认。鉴于以上事实,汪某某收取的徐某某的房款在扣除已经返还的6万元后,余款43万元应返还徐某某;而郭某某未尽代理人的职责,对汪某某的还款应承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,双方关于各自要求对方承担总房价款20%的违约责任、以及汪某某、郭某某反诉要求徐某某承担郭某某往返机票等和律师费的诉讼请求,经审查不符合该条款的规定,对双方的各自请求,均不予支持。
  原审法院据此作出判决:一、汪某某应在判决生效后十日内返还徐某某43万元;二、郭某某对上述第一条汪某某的还款义务承担连带责任;三、徐某某要求汪某某、郭某某承担违约金89万的诉讼请求,不予支持;四、汪某某、郭某某要求徐某某承担违约金89万元的反诉请求,不予支持;五、汪某某、郭某某要求徐某某赔偿经济损失34,500元和律师费18,000的反诉请求,不予支持。
  原审法院判决后,上诉人汪某某、郭某某不服,向本院提起上诉称:合同约定房款的支付期限应当是2007年12月30日前支付60万元,2008年1月30日前支付69万元,其余款项贷款。但被上诉人无力支付房款,始终没有按约足额付款,构成违约,责任完全在被上诉人一方。上诉人早已办理了委托书的公证认证手续,被上诉人因其无力付款拖延公证手续的办理,公证未办理的过错不在上诉人。因此请求二审法院撤销原审判决,改判支持上诉人的一审反诉请求。
  被上诉人徐某某答辩称:系争买卖合同是涉外合同,因此必须经过公证部门公证。签约时上诉人未办妥委托书原件以及公证认证手续,因而双方到公证部门办理合同公证时未能办成。因上诉人原因公证未办成,造成被上诉人不能贷款,也无法进行过户交易,因此责任在上诉人一方。被上诉人要求上诉人尽快办理公证,事后才得知房屋已经另行出售他人。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。
  本院认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》因汪某某系外籍人士、且不在中国境内,还需办理买卖合同的公证手续。合同是由汪某某委托郭某某签署,因此经公证认证的委托书原件是合同公证必须的资料,因上诉人未能提交该委托书原件,公证未能办理,责任在于上诉人。此后上诉人取得委托书原件,并办理公证认证,但合同公证仍未办理。对此双方均认为是对方未配合办理所致,又无确凿证据,原审法院根据双方的履约行为认定双方在合同的履行过程中均有一定瑕疵,从而判定双方互不承担违约责任,尚属合理,可以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费4,462.50元,由上诉人汪某某、郭某某共同负担。
  本判决为终审判决

审 判 长 卢薇薇
审 判 员 赖维娜
代理审判员 成皿
书 记 员 仇祉杰



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