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【案例标题】上海某房地产开发有限公司诉广州市某贸易连锁有限公司等房屋租赁合同案
【发文文号】(2010)黄民四(民)初字第1144号
【审判法院】上海市黄浦区人民法院

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上海某房地产开发有限公司诉广州市某贸易连锁有限公司等房屋租赁合同案

上海市黄浦区人民法院 (2010)黄民四(民)初字第1144号

  原告上海某房地产开发有限公司法定代表人廖某某,董事长。
  委托代理人徐军,上海市光大律师事务所律师。
  被告广州市某贸易连锁有限公司法定代表人朱某某。
  被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店负责人江某某。
  原告上海某房地产开发有限公司与被告广州市某贸易连锁有限公司(以下简称广州某公司)、广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店(以下简称广州某公司西藏路店)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,被告广州某公司、广州某公司西藏路店经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
  原告诉称,原告与被告广州某公司于2007年9月10日签订《上海市房屋租赁合同》,由被告广州某公司承租某广场03-17室房屋(以下简称系争房屋)。租期届满后,原、被告双方又于2009年7月17日签订《上海市房屋租赁合同》,续租期限为2009年10月5日至2011年10月4日,第一年每月租金为人民币81151.67元(以下币种均为人民币),第二年每月租金为85209.25元,物业管理费为每月5336元。2007年10月23日,被告广州某公司以系争房屋所在地为注册地址设立了被告广州某公司西藏路店,被告广州某公司西藏路店实际在系争房屋内经营。然而,自2010年4月起,被告广州某公司拖欠2010年4月至5月的租金162303.34元、物业管理费10672元、POS机使用费800元、电费7564.70元(2010年4月电费5945.50元、5月电费1619.20元)。后虽经原告多次催讨,且原告于2010年5月18日以律师函的形式书面要求被告支付拖欠的费用,但一直未果。2010年5月26日,被告广州某公司致函原告要求单方面终止租赁合同,在未征得原告同意的情况下,被告广州某公司西藏路店于2010年5月25日擅自停止营业,人员撤离承租的系争房屋。为此,原告遂于2010年6月3日发律师函通知被告解除租赁合同,并要求被告交还房屋及承担违约责任。2010年6月5日,被告广州某公司签收原告送达的解除函。2010年6月14日,原告通过委托公证的形式腾空、收回系争房屋并恢复房屋原状。被告拖欠原告租金、物业管理费、电费和擅自停业提前退场的行为已构成严重违约,给原告造成了较大的经济损失。为此,原告诉至法院要求判令:1、确认原告与被告广州某公司之间的租赁合同已于2010年6月5日解除;2、两被告支付拖欠的租金162303.34元(2010年4月、5月)、物业管理费10672元(2010年4月、5月)、POS机租金800元(2010年4月、5月)、电费7564.70元;3、两被告承担逾期支付2010年4月、5月租金的滞纳金(2010年4月的租金滞纳金自2010年4月1日至被告实际付清之日止,按照日租金80.04元计算,2010年5月的租金滞纳金自2010年5月1日至被告实际付清之日,按照日租金80.04元计算);4、两被告承担逾期支付2010年4月、5月物业管理费的滞纳金(2010年4月的物业管理费滞纳金自2010年4月1日至被告实际付清之日止,按照每日5.336元计算,2010年5月的物业管理费滞纳金自2010年5月1日至被告实际付清之日止,按照5.336元计算);5、两被告承担逾期支付2010年4月、5月电费的滞纳金(2010年4月的电费滞纳金自2010年5月1日至被告实际付清之日止,按照本金5945.50元的日千分之一计算,2010年5月的电费滞纳金自2010年6月1日至被告实际付清之日止,按照本金1619.20元的日千分之一计算); 6、两被告承担逾期支付2010年4月、5月的POS机租金的滞纳金(2010年4月的POS机租金滞纳金自2010年4月1日至被告实际付清之日止,按照本金400元的日千分之一计算,2010年5月的POS机租金滞纳金自2010年5月1日至被告实际付清之日止,按照本金400元的日千分之一计算),被告广州某公司已支付的POS机押金1200元予以抵扣;7、两被告支付房屋恢复原状费用15519元;8、两被告按照每日每平方米134元支付自2010年6月1日至2010年6月13日的房屋占用费116191.40元; 9、两被告在原告处的租赁保证金271635.75元,不予返还;10、两被告支付逾期注销工商登记的违约金(自2010年7月1日起至实际办理注销工商登记之日止,按照每日8937.80元计算);11、两被告支付原租赁合同装修期期间2007年9月5日至2007年10月4日内免去的租金68978.92元和物业管理费5336元;12、两被告向原告支付提前退租违约金814673.81元。
  两被告未作答辩。
  原告为支持其诉请提供下列证据: 1、《上海市房屋租赁合同》,证明被告广州某公司向原告租赁了某广场03-17室房屋,原告给予被告一个月装修期,装修期间免去被告的租金及物业管理费,租赁期为2007年9月5日至2009年10月4日;2、《上海市房屋租赁合同》(续租),2009年7月17日被告广州某公司向原告续租系争房屋,租赁期自2009年10月5日至2011年10月4日;3、《某广场POS机专用收银系统使用协议书》,证明被告广州某公司向原告租赁POS机收银,月使用费为400元;以上第一组证据1-3,证明原告与被告广州某公司之间存在房屋租赁关系,双方应当按照租赁合同及协议的约定履行相关权利义务;4、律师催款函以及被告签收凭证,证明被告广州某公司因逾期支付租金及其他费用,原告于2010年5月17日委托律师向被告广州某公司催讨欠款;5、传真,证明在未经得原告同意的情况下,被告广州某公司于2010年5月26日通过传真告知原告其已于2010年5月25日擅自离场;6、解除租赁合同律师函,证明因被告广州某公司未经原告同意擅自离场,原告于2010年6月3日函告被告广州某公司解除双方之间的租赁合同;以上第二组证据4-6,证明因被告拖欠租金并擅自离场,原告要求以律师函送达的日期2010年6月5日作为租赁合同解除日;7、房屋交接单,原告已将系争房屋交付被告,并记录交付时电表数;8、公证书,证明因被告擅自离场,原告委托上海市卢湾公证处就系争房屋的现状概况及电表读数进行公证;9、付款凭证,证明因被告离场未将房屋恢复原状,原告支付房屋恢复原状的费用15519元;以上第三组证据7-9,证明被告应当支付原告拖欠的电费及房屋恢复原状的费用。
  经审理查明,(一) 2007年9月10日,原告作为出租方(甲方)与承租方(乙方)被告广州某公司签订《上海市房屋租赁合同》,甲方出租给乙方的房屋座落于本市黄浦区某路268号某广场03-17室,租用面积为66.70平方米,第一年该房屋月固定租金为68978.92元,每月物业管理费为5336元,乙方租赁该房屋作为经营和摆放“某”品牌女式内衣,租赁期自2007年9月5日起至2009年10月4日,在乙方租满规定的租赁期并遵守合同各项条款的前提下,甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起一个月的装修期,即2007年9月5日至2007年10月4日,装修期内乙方不需支付合同规定的租金和物业管理费、广告推广费,但必须支付合同规定的其他费用。2007年9月6日,原、被告办理上述租赁房屋的移交手续。2007年10月23日,广州某公司西藏路店取得营业执照,登记的营业场所为本市黄浦区某路268号某广场03-17室。(二)2009年7月17日,原告(甲方)与被告广州某公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》,甲方出租给乙方的房屋座落于本市黄浦区某路268号某广场03-17室,该房屋作为经营和摆放“某”品牌女式内衣,租用面积为66.70平方米,该房屋的固定租金按照该房屋的租用面积计算,该房屋第一年每日每平方米固定租金为40元,该房屋的月固定租金为81151.67元,第二年每日每平方米固定租金为42元,该房屋的月固定租金为85209.25元,乙方应于该房屋在2009年10月5日或之前,向甲方预付该房屋一个月的固定租金,其后各月应付的固定租金,应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清,逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的3%支付违约金。乙方应于租赁期(不包括装修期)内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费,该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币80元计算,即该房屋的每月物业管理费为5336元。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、非正常工作时间空调供应等费用由乙方承担,每逾期支付一天则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。租赁期为二年,即2009年10月5日起至2011年10月4日。甲乙双方约定,乙方应于本合同签订的同时或之前,向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为271635.75元,乙方已根据原租赁合同支付的保证金235117.50元,将用于抵扣本合同规定保证金中的同等数额部分,抵扣后的不足部分,乙方应当在签订本合同之时或之前补交完毕。如乙方擅自中途退租,或根据本合同其他约定,甲方行使解除本合同权利的,甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。原“租赁/预租合同”是指以甲方和乙方于2007年9月10日签署的《上海市商品房预租合同》。若乙方不论任何原因实际租赁不满合同规定的租赁期和违反本合同的条款及规定,甲方有权向乙方索取甲方给予乙方在本合同装修期内和原“租赁/预租合同”中该房屋一个月装修期内所免去的所有租金和物业管理费和广告推广费。甲、乙双方同意,有乙方逾期支付租金超过一个月的情形的,一方可书面通知另一方解除本合同。乙方的违约责任约定,该房屋交付后,非本合同规定的情况,乙方擅自中途退租的,即构成乙方的严重违约,在此情况下,甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔,或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同,若甲方解除本合同的,甲方除有权要求乙方承担本合同约定的违约金外,还有权没收乙方的保证金。该房屋交付后,出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的,甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还,甲方有权向乙方索取甲方给予乙方在本合同的装修期内和原“租赁/预租”中该房屋一个月装修期内所免去的所有租金和物业管理费,此外,在本合同提前解除后,乙方还须按下述规定向甲方支付违约金,剩余租赁期超过一年(包括一年)但不满二年的,违约金相当于剩余租赁期的期间内该房屋之租金款项的60%,但该违约金不得低于相当于保证金金额的款项。关于该房屋返还时状态的约定,除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,乙方应按134元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。乙方向甲方交还该房屋前,应自负费用对该房屋进行打扫和清理,使该房屋处于完好和可出租状态,乙方如未按本补充条款之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建,应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复至签订原“租赁/预租合同”时或之前甲方交付乙方的该房屋原状,由此发生的费用由乙方承担。乙方应当于本合同租赁期满,或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续,否则,每逾期一天,应向甲方支付相当于每平方米134元的违约金。合同约定电费为1.05元/度,合同还对双方的其他权利和义务作出了约定。同日,甲乙双方签订的《某广场POS专用收银系统使用协议书》,约定租赁期内,乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付月使用费400元(每台),乙方逾期支付使用费的,每逾期一天,则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付滞纳金。合同签订后,原告认可收到被告广州某公司保证金271635.75元。(三)2010年5月18日原告委托律师向被告广州某公司发出催讨自2010年4月起的租金及其他费用的律师函,被告广州某公司于2010年5月24日收到律师函。2010年5月26日,被告广州某公司回复原告的函件内容为:该司在上海市黄浦区某路268号某广场三楼03-17号铺的某专卖店于2010年5月25日已撤场。2010年6月3日,原告委托律师致函被告广州某公司,要求解除双方签订的租赁合同,并要求被告广州某公司支付租金、其他费用及承担相关违约责任。2010年6月5日,被告广州某公司签收律师函。2010年6月8日,上海某装饰工程有限公司就某广场03-17复原工程报价为14852元(不包括建筑垃圾清运费)。2010年7月12日,原告支付上海某装饰工程有限公司复原工程费用15519元。2010年6月13日,上海市卢湾公证处至上海市黄浦区某路268号某广场三楼03-17号商铺,就商铺概况及商铺所属电表进行现场拍摄照片八张,并出具《公证书》证明照片与实际情况相符。2010年6月14日,原告收回系争房屋。(四)两被告未付原告的款项为:租金162303.34元(2010年4月、5月)、物业管理费10672元(2010年4月、5月)、POS机租金800元(2010年4月、5月)、电费7564.70元(2010年4月、5月)。
  本院认为,根据原告提供的证据,原、被告之间的租赁合同约定租赁期限截止日期为2011年10月4日,而被告于2010年5月25日擅自搬离承租房屋,被告提前退租终止履行合同的行为已构成根本违约。原告鉴于被告提前解除合同的事实主张被告违约责任,符合合同约定,本院予以支持。被告广州某公司西藏路店擅自搬离承租房屋,未与原告办理房屋交接手续,故合同解除的时间应为原告解除合同的律师函送达被告广州某公司之日即2010年6月5日。租赁合同解除后,两被告除应支付原告2010年4月、5月的租金、物业管理费、POS机租金、电费之外,还应根据合同约定承担逾期支付上述费用的滞纳金;被告搬离承租房屋后未向原告返还房屋和恢复房屋原状,故应按照合同约定承担合同解除后的房屋占用使用费和恢复房屋原状的费用;合同解除后,被告广州某公司西藏路店未办妥以该房屋为注册地址的工商注销手续,应向原告按照合同约定的超过合同解除后的30日内即自2010年7月6日起支付逾期办理的违约金;被告提前退租超过一年,原告主张的违约金相当于剩余租赁期的期间内该房屋之租金款项的60%。经查,原告关于违约金的主张符合双方合同约定,本院予以采纳。此外,合同中约定如被告中途退租,原告有权追索原租赁合同所给予一个月免租期的租金和物业管理费,并没收保证金,故本院支持原告关于要求被告承担原租赁合同装修期间所免去的一个月的租金和物业管理费,以及没收本案所涉租赁合同的保证金的诉请。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:
  一、确认原告上海某房地产开发有限公司与被告广州市某贸易连锁有限公司于2009年7月17日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年6月5日解除;
  二、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司2010年4月、5月的租金人民币162303.34元、物业管理费人民币10672元、POS机租金人民币800元、电费人民币7564.70元;
  三、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司逾期支付2010年4月、5月租金的滞纳金(2010年4月的租金滞纳金自2010年4月1日至被告实际清偿之日止,按照日租金人民币80.04元计算;2010年5月的租金滞纳金自2010年5月1日至被告实际清偿之日止,按照日租金人民币80.04元计算);
  四、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司2010年4月、5月物业管理费的滞纳金(2010年4月的物业管理费滞纳金自2010年4月1日至被告实际清偿之日止,按照每日人民币5.336元计算;2010年5月的物业管理费滞纳金自2010年5月1日至被告实际清偿之日止,按照每日人民币5.336元计算);
  五、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司2010年4月、5月电费的滞纳金(2010年4月的电费滞纳金自2010年5月1日至被告实际清偿之日止,按照本金人民币5945.50元的日千分之一计算;2010年5月的电费滞纳金自2010年6月1日至被告实际清偿之日止,按照本金人民币1619.20元的日千分之一计算);
  六、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司2010年4月、5月POS机租金的滞纳金(2010年4月的POS机租金滞纳金自2010年4月1日至被告实际清偿之日止,按照本金人民币400元的日千分之一计算,2010年5月的POS机租金滞纳金自2010年5月1日至被告实际付清之日止,按照本金人民币400元的日千分之一计算),并抵扣被告广州市某贸易连锁有限公司已支付的POS机押金人民币1200元;
  七、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司房屋恢复原状费用人民币15519元;
  八、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司按照每日每平方米人民币134元支付自2010年6月6日至2010年6月13日的房屋占用费人民币71502.40元;
  九、被告广州市某贸易连锁有限公司在原告上海某房地产开发有限公司处的租赁保证金人民币271635.75元,不予返还;
  十、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司逾期注销工商登记的违约金(自2010年7月6日起至实际办理注销工商登记之日止,按照每日人民币8937.80元计算);
  十一、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司原租赁合同装修期期间2007年9月5日至2007年10月4日内免去的租金人民币68978.92元和物业管理费人民币5336元;
  十二、被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某房地产开发有限公司提前退租违约金人民币808270.61元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费人民币27497元(原告已预缴),公告费人民币260元,由被告广州市某贸易连锁有限公司、被告广州市某贸易连锁有限公司上海西藏路店共同负担(于本判决生效之日起十日内给付原告)。
  如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 茅德成
审 判 员 冯丽娟
代理审判员 肖阳
书 记 员 蒋杰



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