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【案例标题】原告长沙房产(集团)有限公司诉被告杨玲花、杨光明房屋租赁合同纠纷一案
【发文文号】(2009)开民一初字第2981号
【审判法院】长沙市开福区人民法院
【审判日期】2010-10-9

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原告长沙房产(集团)有限公司诉被告杨玲花、杨光明房屋租赁合同纠纷一案

长沙市开福区人民法院 (2009)开民一初字第2981号

2010-10-9

  原告长沙房产(集团)有限公司。
  法定代表人全臻,该公司董事长。
  委托代理人何崴。
  委托代理人杨伏昌。
  被告杨玲花。
  被告杨光明(杨玲花兄)。
  原告长沙房产(集团)有限公司诉被告杨玲花、杨光明房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员艾文博担任审判长,与审判员王爱云、毛霞组成合议庭,代理书记员张凡担任法庭记录,公开开庭进行了审理。原告长沙房产(集团)有限公司的委托代理人何崴、杨伏昌、被告杨光明到庭参加了诉讼,被告杨玲花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告长沙房产(集团)有限公司诉称,被告承租原告所有的位于长沙市开福区福庆街xxxx房屋,被告租赁该房屋作住宅使用,使用面积为37.42平方米,每月租金为人民币63.83元,被告在租赁期间从2002年10月起至2008年12月共累计拖欠房屋租金1930.03元;该房屋属中山西路棚改项目建设红线范围,需拆迁腾地,原告工作人员多次上门与被告协商无果,2009年8月12日,原告工作人员上门向被告发出限期办理止租及腾房手续的通知,但是直至同年10月底,被告以种种理由拒绝搬迁;另外,被告杨玲花有位于长沙市雨花区左家塘长岭上xxxx(产权面积为41.95平方米)的房产。原告认为,被告所租赁原告房屋因拆迁,被告应依照双方签订的《房屋租赁合同》相关规定,无条件、按期腾空并退还该房屋给原告,并一次性付清所欠房屋租金1930.03元,但被告拒绝搬迁,原告认为被告的行为已严重侵害了其合法权益。原告特向法院起诉,请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同,判令被告腾交现租赁房屋,判令被告一次性付清所欠房屋租金1930.03元,并由被告承担诉讼费用。
  被告杨玲花未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩意见。
  被告杨光明辩称,原告诉称的被告所欠房租1930.3元属实,但被告2009年10月到房产公司去交房租时原告拒收。
  经审理查明,2004年2月,长沙市房屋产权管理局将直管公房的所有权和经营权全部移交给了原告长沙房产(集团)有限公司,并于2004年2月23日,将移交事宜登报公告,被告母亲杨孟华所租赁的位于长沙市开福区福庆街xxx房屋(曾为xx号、现为xx号,使用面积为37.42平方米,月租金为63.83元)属于上述房产范围。被告母亲杨孟华在原告成立前即租赁该房屋,被告母亲杨孟华2004年出世后,该房屋由被告使用,被告仍以其母亲杨孟华的名字续交房租,原告于2003年10月28日正式成立后,曾于2004年5月9日登报要求租户与其签订房屋租赁合同,但被告及其家人均未按要求与原告换签新的租赁合同,截止2008年12月,被告累计拖欠原告房屋租金1930.03元。因被告母亲杨孟华所租(后由被告所使用的)长沙市开福区福庆街xx号房屋属中山西路棚户区改造建设工程红线范围,需拆迁腾地,原告于2009年8月12日向被告发出《终止租赁关系的通知》,告知被告原告依据相关法律规定直接解除与承租人的租赁关系。但被告一直未与原告办理相关手续;本案在诉讼过程中,根据原告申请,已采取先予执行措施将租赁房屋腾空交付原告;本案在诉讼过程中,原告向本院出具承诺,自愿承担本案诉讼费及先予执行费。
  以上事实,有当事人的陈述、《房屋所有权证》、《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》、《换签启事》、《房屋拆迁许可证》、《长沙市城市房屋拆迁公告》、《房屋租赁情况登记卡》、《长沙市公有住房分户核租表》、《终止租赁关系的通知》、《谈话笔录》以及庭审笔录等证据在卷佐证。
  本院认为:原告与被告母亲杨孟华之间的租赁关系,因被告母亲杨孟华2004年去世而自动终止,被告在被告母亲杨孟华的去世后仍向原告交房租,原、被告之间自2004年后虽未签订租赁合同,但双方为不定期租赁关系。双方当事人可以随时解除合同,出租人解除合同前应在合理期限之间通知承租人。现原告因被告租赁的房屋已被征收并入拆迁阶段,已在合理期限之前通知被告解除合同,本院认为原告要求解除与被告的房屋租赁关系的请求合法有据,应予支持;被告长期拖欠房屋租金,已构成严重违约,应承担相应的民事责任。原、被告解除租赁关系后,被告可要求与原告签订公有住房使用权买断协议或另行建立房屋租赁关系。
  综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百三十四条,《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定,判决如下:
  一、解除原告长沙房产(集团)有限公司与被告杨玲花、杨光明之间的关于长沙市开福区福庆街xx号(现xx号)房屋的租赁关系;
  二、被告杨玲花、杨光明应向原告长沙房产(集团)有限公司腾空并交付长沙市开福区福庆街xx号(现xx号)房屋(已先予执行);
  三、被告杨玲花、杨光明在本判决生效之日起三日内,向原告长沙房产(集团)有限公司支付房屋租赁金1930.03元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费5000元,先予执行费10 000元,共计15 000元,由原告长沙房产(集团)有限公司承担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 长 艾 文 博
审 判 员 王 爱 云
审 判 员 毛 霞
二0一0年十月九日
代理书记员 张 凡

附相关法律条文

  《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第二百一十五条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
  第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。
  第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
  第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。



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